Szolgáltatói díj elszámolása: Elszámolás és a pótbefizetés határideje Németországban
Legfeljebb 12 hónapig követelhet extra befizetést a bérbeadó
Kelt: 2021. október 21.
Amennyiben a bérleti szerződésben úgy állapodtak meg, hogy a bérlő havonta előleget köteles fizetni a szolgáltatói díjakra – ez Németországban a legelterjedtebb gyakorlat –, akkor a szolgáltatások tényleges költségeinek rendezéséért a bérbeadó felelős. Ez azt jelenti, hogy a közműszolgáltatókat (pl. víz, fűtés, szemétszállítás) közvetlenül a bérbeadó fizeti ki, majd évente elszámolást készít a tényleges fogyasztás alapján, amelyben figyelembe veszi a bérlő által fizetett havi előlegeket is.
A német Polgári Törvénykönyv (BGB) 556. paragrafusának (3) bekezdése kimondja, hogy a bérbeadónak az adott elszámolási időszak végét követő 12 hónapon belül írásban értesítenie kell a bérlőt az elszámolás eredményéről. Amennyiben ezt elmulasztja, a bérbeadó elveszíti a jogát arra, hogy a bérlőtől a tényleges költségeken felüli többletköltségeket követeljen – kivéve, ha igazolni tudja, hogy a késedelem nem róható fel neki (pl. a szolgáltató késlekedett az adatszolgáltatással).
A Szövetségi Legfelsőbb Bíróság (BGH) többször is megerősítette e szabályozás érvényességét, például a 2017. január 25-én hozott VIII ZR 249/15 számú ítéletében. A bíróság szerint a 12 hónapos határidő betartása a bérlő jogbiztonságát szolgálja, és a bérbeadók kötelessége, hogy a szükséges adatokat időben begyűjtsék és elszámolást készítsenek.
Fontos tudni, hogy az elszámolási időszak nem feltétlenül esik naptári évre. A bérbeadó és a bérlő ettől eltérően is megállapodhatnak. Gyakori megoldás például, hogy az időszak a bérlő beköltözésének napjától indul. Ha valaki például július 1-jén költözik be, akkor az elszámolás időszaka július 1-től a következő év június 30-ig tart. Ilyen esetben is érvényes a 12 hónapos elszámolási határidő, tehát a bérbeadó legkésőbb az azt követő év június 30-ig közölheti az elszámolást.
Ez a szabályozás a bérlők védelmét szolgálja az esetleges visszaélésekkel szemben, ugyanakkor a bérbeadók számára is világos és jogilag biztosított kereteket nyújt az elszámolásra.
