Német bérleti jog: Megengedett, hogy fiktív költséget számoljon fel a tulaj?
Fontos döntést hozott a német legfelsőbb bíróság
Német bérleti jog: Megengedett, hogy fiktív költséget számoljon fel a tulaj?
Kelt: 2023. június 9.
A Szövetségi Bíróság ítélkezési gyakorlata szerint a bérleti jogban a teljesítés helyett benyújtott kártérítési igények esetén figyelembe vehetők a bérelt ingatlan javításához vagy karbantartásához, illetve szétszereléséhez szükséges, de (még) ki konkrétan ki nem fizetett ("fiktív") költségek is értékelhetők. Amennyiben a bérlő nem végezte el a kozmetikai javításokat, és nem távolította el a saját maga által telepített padlóburkolatot és a saját készítésű csempéket, a bérbeadó a német polgári törvénykönyv (BGB) 280. § (1) és (3) bekezdése, 281. § (1) bekezdésének 1. mondata alapján kártérítést követelhet a teljesítés helyett és ezt alapozhatja olyan árajánlatra is, amit egy a javítás elvégzésére felkért iparostól kapott. Ezt a Szövetségi Legfelsőbb Bíróság 2023.április 19-i ítéletében (BGH, VIII ZR 280/21) állapította meg.
Forrás: haufe.de
Rezsi elszámolása Németországban
Rezsiszámlák: Egyre több bérbeadó kér nagyobb előleget.
Mit tehetsz, ha nem értesz egyet a költségelszámolással?
Kelt: 2022. május 4.
A bérbeadók egyre inkább a magasabb rezsiköltségek miatt nagyobb előleg fizetését szorgalmazzák az. A bérlők szövetsége (Mieterbund) moratóriumot kér a jelentősen megnövekedett fűtési költségek késedelmes kifizetése miatti felmondások kizárására.
Az energiaárak meredek emelkedése a bérlők és a bérbeadók között vita tárgyát képezi. Annak érdekében, hogy ki tudják fizetni az olaj-, gáz- és távhőszámlákat, jónéhány bérbeadó már a folyó számlázási évben magasabb havi előlegfizetést szorgalmaz, jelentette be a Német Bérlők Szövetsége.
Mieterbund: Évközben nem kötelezhetnek nagyobb előlegre, de azért rakjátok félre a pénzt
Jutta Hartmann, a Mieterbund szóvivője hangsúlyozta: "A bérbeadók nem jogosultak magasabb előleget követelni az év során. A bérbeadó csak az elszámolást követően jogosult a járulékos költségek megnövekedett előlegének növelésére." A szervezet szakértője a jelenlegi helyzet alapján ezt a tanácsot adja: Ha lehetséges, tedd félre a pénzt, hogy későb ki tudd majd fizetni a számlát.
Forrás: tagesschau.de
Lakásbérlet: Milyen határideje van a rezsi elszámolásának Németországban?
Ha bérlőként kifogást akarsz emelni a rezsiköltségek elszámolása miatt, akkor bizonyos határidőket be kell tartanod. Hogy mire gondolunk? Például arra, hogy téves összegeket tartalmaz az elszámolás vagy olyan kiadásokra, amik a bérbeadót terhelnék, de valamiért mégis felvette a rezsielszámolásba.
Határidő kifogás emelésére
Itt arról van szó, amikor az elszámolás ellen kifogással akarsz élni. Ehhez írásban kell a bérbeadóhoz fordulnod a törvényes határidőn belül. A BGB 556. paragrafusának 3. bekezdése 5. mondatának értelmében 12 hónapod van erre. Ez az idő akkor veszi kezdetét, amikor kézhez kaptad az elszámolást. Amennyiben bérlőként ennél később emelsz kifogást, akkor a bérbeadó általában nem köteles azzal foglalkozni. Ez a BGB 556. paragrafus 3. bekezdés 6. mondatából következik.
Hirtelen előállt betegség esetén kitolódik ez a jogszabályi határidő, mivel az nem felróható a bérlőnek. Ez a helyzet akkor is, ha a bérbeadó egyszerűen megtagadja a betekintést a rezsiszámlákba. Ezt köteles megengedni a bérbeadó (BGB 259. paragrafus 1. bekezdés). Fontos viszont, hogy ilyenkor általában neked kell elmenni a bérbeadóhoz, mivel az nem köteles neked elküldeni a bizonylatokat.
Milyen a szabályos elszámolás?
Fontos, hogy formális, rendezett elszámolást kapjál. Ennek részleteit a BGB 259. paragrafus szabályozza és azt mondja ki, hogy rendszerezve kell feltüntetni a bevételeket és kiadásokat. Bizonyos minimális részleteket fel kell tüntetni: egyrészt az összes költséget, de az elosztási kulcsot is meg kell adni. Végül pedig fel kell tüntetni a bérlő által esetleg már korábban kifizetett előlegeket is. További feltétel, hogy érthető és áttekinthető legyen az elszámolás egy átlagos polgár számára. Szerepeltetni kell azt is, hogy mely időszakra vonatkozik az elszámolás.
Előfordulhat például, hogy a telekadót veled fizettetnék ki?
Erről korábban ITT írtunk. A válasz sajnos igen, de csak akkor ha ezt külön fel van tüntetve a szerződésedben. Egyebekben pedig a Betriebskostenverordnung 2. paragrafusa felsorolja, hogy mi mindent fizettethet meg veled a tulajdonos. Ennek a paragrafusnak részletes magyarázattal ellátott összefoglalóját ITT bocsátottuk rendelkezésetekre korábban magyar nyelven.
Összefoglalás
Mindezekből a részletekből adódik, hogy a törvényhozó elég szigorúan szabályozza a szabályszerű elszámolást kritériumait. A bérlők részéről talán az a lehető legfontosabb, hogy időben jelentsenek be kifogást (írásban!) bérbeadójuknak, amennyiben nem értenek egyet az elszámolás részleteivel.
Ez is érdekelhet:
- Szolgáltatói díj elszámolása: Elszámolás és a pótbefizetés határideje Németországban
- átruházható-e a Grundsteuer (telekadó) a bérlőre Németországban?
- mely költségek ruházhatók a bérlőre Németországban?
- Bérelt lakás rezsiköltségének megfizetése: Határidők és elévülés
- Rezsiszámlák utólagos elszámolásának határideje Németországban
- Tudnivalók a fűtési költségekről és a jogaidról Németországban
Lakásbérléssel kapcsolatos korábbi cikkeinket ITT találod. Mindenképp érdemes átböngészni őket, mert nagyon sok hasznos információ gyűjtöttünk össze magyar nyelven.
